住宅ローンが残ったマンションの売却

ここでは、住宅ローンが残ったままのマンションの売却方法について、詳しく解説しています。

ローンは、残っていても売れる

ローンは、残っていても抵当権を抹消すれば問題なくマンションを売却することができます。抵当権抹消の詳細については後述しますが、少なくとも抹消さえしてしまえば理論上はマンションを売却できる、ということだけは理解しておきましょう。

ちなみに、抵当権を抹消していない状態でマンションを売却することはできません。万が一売主がローンを支払えなくなった場合、ローン会社はマンションを競売にかけてしまうからです。買主にとっては、自分の落ち度なしに自分のマンションを競売にかけられてしまう格好になり、たまったものではありません。

買主保護の観点から、抵当権を抹消しない限りマンションの売買はできない、というルールになっていることを覚えておいてください。

抵当権を抹消する

抵当権のついたマンションを売却する場合には、金融機関と結んだ抵当権を抹消する必要があります。

この際、「マンションを売却したからといって、必ずしもローンの残債がなくなるわけではない」ということに注意してください。

仮に、ローンの残債が5000万円あったとします。それに対して、抵当権抹消後の売却金額が4000万円だったとします。

この場合、この4000万円をすべて返済に充てたとしても、ローンはまだ1000万円残ることになります。この1000万円は、自己資金なり融資なりで返済しなければならなくなります。

ローン残債も新規のローンに上乗せできる

上の例から続きますが、仮に1000万円のローンが残った場合で、次に買う予定のマンションがあるならば、次の融資予定額に1000万円を上乗せして融資を受けることができます。

新たなマンションを購入するための融資予定金額が5000万円だった場合は、ローンの残債も加えて6000万円の融資を受けることも可能、ということです。このシステムを買い替えローンと言います。

なお、融資額が予定よりも高くなるわけですから、その分、審査も厳しくなることは承知しておきましょう。
また、仮に借り換えローンの審査に通りそうだったとしても、融資金額が想定を超える場合には、本当に返済が大丈夫かどうか慎重に判断すべきでしょう。