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マンション売却の媒介契約とは

不動産売却時の「媒介契約」とは?

不動産の取り扱いには様々な専門的知識が要されますが、その中でも「媒介契約」とは、不動産仲介会社に不動産の販売仲介を依頼するときに結ばれる契約です。自分で買い手を見つけることは難しいですから、不動産売却の際には媒介契約を結ぶことが多くなります。ここでは媒介契約について、種類や注意点をご紹介します。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、主に3種類が挙げられる媒介契約の中でも最も制限が少ない契約のことです。「複数の不動産会社に仲介を依頼できる」という特徴を持っており、依頼者が自分で購入希望者を見つけた際にも、不動産の売買を行うことが可能です。複数の不動産会社と契約を結べる点は、不動産売買を行う上で大きなメリットとなるでしょう。より多くの不動産仲介会社と契約して売却活動を行った方が、多くの人目について不動産の売却が効率よく運びます。

ただし不動産会社の立場からすると、どれだけ販売活動をしたところで他の不動産会社が契約を決めてしまうと、それまでの苦労が意味をなさなくなってしまうというデメリットが生じます。そのため一般媒介契約で不動産の売却を依頼した場合、販売活動の優先度が下がってしまう可能性が考えられます。また「明示型」と「非明示型」の2種類があり、複数の会社に依頼しているかどうかを知らせる・知らせないを決めることができます。

専任媒介契約

専任媒介契約は一般媒介契約とは異なり、1つの不動産仲介会社としか媒介契約を結べないという特徴があります。つまり売却活動を行うのも1社だけということ。一見効率の悪い方法のように思われますが、専任媒介契約を結ばれた不動産仲介会社は自社のみが苦労もメリットも独り占めできる状況になるため、積極的に活動することになります。それに伴って専任媒介契約では、14日に1回の販売状況についての報告義務が課せられるため、依頼する側としても常に状況を把握することができ、安心材料が増えます。

また自分で買い手を見つけることもできる他、指定流通機構(レインズ)への登録が義務となっている点も、売却活動をスムーズに実施できる強みと言えるでしょう。ただし選べる不動産会社は1社のみとなるため、契約を結んだ会社の営業や宣伝の実力に結果がゆだねられてしまう点には要注意。他社との競争がないという点は、むしろ営業活動を活発にさせないというリスクに繋がることもあります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、根本的な点は専任媒介契約と同じで1社の不動産会社とのみ契約を結ぶものです。ただし専任媒介契約と違うのは、自分で買い手を見つけても売却が行えない点です。売買契約は仲介を依頼した不動産会社が見つけてきた買主としか行えないため、制限が増えています。

こちらは専任媒介契約よりも制限が増えており、さらに指定流通機構への登録は媒介契約の締結から5日以内、依頼主に対する報告義務は7日に1回以上と定められています。専任媒介契約よりも積極的な売却活動が求められるのが専属専任媒介契約であり、売却活動がスムーズに行われやすいという特徴があります。ただしこちらも不動産会社の力量に大きく結果が左右されるという注意点があります。

媒介契約を結ぶ際の注意点

積極的な売却活動を期待するなら専任・専任専属媒介契約が理想的ですが、これらの契約は1社の不動産会社の中で1つの物件の売却・購入を完結させ、手数料を2倍受け取ろうとする「囲い込み」の発生に繋がるリスクがあります。囲い込みが発生した場合は、レインズに物件が登録されない、内覧希望者が少ない…といった特徴が見られがち。

媒介契約を結ぶ場合は、不動産会社の評判や強みをよく理解すること、契約の解除方法について事前にチェックしておくことが大切です。

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