生産緑地の2022年問題とは

2022年に訪れると予想されている「生産緑地問題」によって、都市部の不動産価格の下落や空き室物件の増加など、様々なリスクが懸念されています。ここでは生産緑地の2022年問題と、それが及ぼす不動産・マンション経営への影響について解説していきます。

生産緑地の2022年問題とは

生産緑地の2022年問題とは、1992年に法律の施行によって一斉指定された「生産緑地」が2022年に解除されることによって生じる、不動産への影響のことを言います。

生産緑地とは？

そもそも「生産緑地」というのは、「生産緑地法」によって1992年に制定された、都市部にある農地のことを言います。生産緑地として認められた地域地区は、市街化区域にありながらも一定の条件を満たすことにより、税負担などの軽減を受けられます。「都市に存在する農地」という認識をされることが多く、都心部の農地や山林などに該当する地区があります。

• 災害防止など都市生活の環境保全に相当の効果があり、公共施設などの用地に適している
• 一団の農地で面積が500平方メートル（約151坪）以上である
• 農業の継続可能な条件が備わっている

以上の3つの条件を満たした農地が生産緑地として認められています。生産緑地は農業だけではなく、直売所やレストランといった店舗も営業可能であり、固定資産税の軽減や相続税・贈与税の猶予措置があります。

なぜ2022年なのか？

生産緑地問題はなぜ2022年に起きるとされているのか…それは1922年に施行された「生産緑地法の改正」によって、生産緑地の営農期間が30年と定められているからです。生産緑地の所有者が亡くなるなどの理由で農業を辞める他には、指定を受けた日から30年が経過するまでは買取の申請・売りに出すことはできません。つまり1922年から30年間に限って、税制優遇が受けられたというわけです。

2022年は1992年からちょうど30年後にあたる年です。1992年に生産緑地として指定を受けた土地は、2022年に営農義務から解放され、同時に税金が高くなるため、この農地を手放す人が続出するだろうと予想されているのです。

2022年以降に手放された土地は新築住宅の供給に利用される可能性が大いに考えられます。これによって2022年以降には新築住宅の供給が過剰になってしまい、空き室や不動産価格の大暴落が招かれるリスクがある…と考えられているのが、2022年問題と呼ばれる現象です。

影響が大きい東京のエリアは？

東京都内には3,030ha、東京ドームにして約724個分もの生産緑地が存在しています。これらがすべて同時に指定解除されるわけではありませんが、生産緑地は東京都の支部に9割近くも偏っているのが現状。

中でも多い生産緑地が多いとされているのが、八王子・町田・立川とされています。一方で、都心部の山手線内側には生産緑地は見られないとも報告されており、行政区の中でも駅から離れた場所に生産緑地が多いことが分かっています。

生産緑地による不動産・マンションへの影響は？

生産緑地の2022年問題は、一斉に生産緑地が手放されて宅地として売りに出された場合に、住宅の供給過剰が起きることを懸念したものです。ただし、土地が売却されてマンションが建つ場合にも一定の期間がかかりますから、2022年に入ってすぐに不動産の価値が暴落するわけではありません。

中長期的に供給が増えることは避けられませんが、エリアによっては再開発などでそれを上回る需要が生じる可能性もあります。あくまで「予想の範囲を出ないこと」「2022年問題だけに踊らされず他の要因も考慮すること」に注意しましょう。

しかしながら、不動産やマンションの価値に影響を与える可能性は考慮に入れ、生産緑地エリアの物件をお持ちの方は、留意しておくようにしてください。

生産緑地の「2022年問題」とその後の展望は？今は売り時？

政府では、2017年に生産緑地法の改正を行っており、新たに「特定生産緑地制度」が導入されています。この制度は、生産緑地の所有者の意向をもとにして、市町村が当該生産緑地を10年間「特定生産緑地」として指定できることに加えて、10年経過した後、所有者の同意を得た上で繰り返し10年間の延長ができる制度となっています。

さらに、特定生産緑地に指定されなかった生産緑地についても、課税価格を毎年20％ずつ、5年間で宅地並みの評価に上げていくこととし、固定資産税が急に上がらないように対応を行っています。

以前は生産緑地が解除された場合、固定資産税が宅地並みに課税されるために不動産が大量に市場に流れる可能性が考えられていました。しかし特定生産緑地制度を利用することによって、固定資産税が引き続き農地評価になる、次世代も納税猶予が受けられるなどのメリットが得られるため、地価への影響はさほど大きなものとはなりませんでした。

不動産価格が暴落するという噂は？

2022年には生産緑地が解除され、土地の価格が下落すると考えられていましたが、実際のところはそれほど大きな影響はなかったようです。では、実際に期限を迎えた人はどうなったのか、また2022年問題の影響はあったのかという点について見てみましょう。

生産緑地の期限を迎えた人はどうなった？

生産緑地を所有している人の中で、2022年に期限を迎えるのは8割となっていました。そのような人は、売却をする、農地として他の人に貸す、農家レストランを営むなどさまざまな選択肢がありましたが、結果的にほとんどの人が特定生産緑地に指定したという状況となっています。

2022年の影響はどうなった？

このように、2022年問題といわれた生産緑地の問題ですが、上記でご紹介した通り多くの人が特別生産緑地への指定を選択したことから、不動産価格への影響はほとんどなかったとされています。

例えば、生産緑地が多かった地域としては、東京の場合は八王子や立川、町田、小平など、千葉では船橋や松戸、埼玉の場合にはさいたま市や新座市、川口市、川越市など、神奈川の場合や横浜市や川崎市、秦野市などとなっていました。このような地域においても、宅地として供給されてくるのは全体の5％以下となっていたことから、影響があったとしても気づかない程度のものであったと考えられるでしょう。