ワンルームマンション売却を成功させるなら、
まずは業者選びから
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マンションを売買するなら、「赤の他人の第三者ではなく親族と取引したほうが安心できる」という方も多いでしょう。マンションに限らず不動産は親族間で売買することも可能です。しかし、売買に際して注意しなければならないこともあります。
このページでは、親族間でマンションの売買をする際のメリット・デメリットを解説しています。
親族間取引とは、文字通り親族の間で不動産の売買を行うことです。つまり、血縁や姻戚関係にない赤の他人の第三者ではなく、父、母、子供、孫、叔父、叔母といった親戚との間で売買取引を行います。マンションなどの不動産における親族間売買は、個人間売買の一種とみなされますが、民法上の親族の範囲と税務署のそれとでは若干の違いがあります。親族の定義は下記を参考にしてください。
民法で定められている親族の範囲は、「6親等以内の血族」「配偶者」「3親等以内の姻族」です。一方、税務署では親族の範囲を明確に定めていないものの、親族間売買の際に「みなし贈与」が発生するか否かを確認する役割を担っている関係上、親族の範囲について「相続人に該当する親族」と考えています。
マンションの売買を親族間で行う利点についてピックアップしていきます。
親族間売買のメリットの一つは、安心して売却ができることです。マンションであれ戸建てであれ、不動産売買では金額を含めた条件面でシビアな交渉にならざるをえず、契約成立までの過程で何らかのトラブルが起きることもあります。この点、取引の相手がお互いによく知っている親族なら、条件交渉も行いやすく、安心して売買することができます。長く住んできた愛着のある家を手放す場合、買い手が親族なら、売却後も遊びに行けるのもメリットでしょう。
これは買い手にとってメリットのある方法ですが、親族間売買では、不動産の代金を一括ではなく分割払いにできるなど「引き渡し条件の調整ができる」のもメリットです。第三者との売買では、契約時に手付金を支払った後、残りの代金は決済時に一括して支払うのが通例ですが、親族間売買では、売り手の住宅ローンの支払いが終了しており、なおかつ自己資金で完済できる場合は、代金を一括払いではなく分割払いにできます。
不動産をめぐる相続トラブルはなるべく避けたいと考えている方も多いでしょう。遺言の有無に関わらず、不動産の相続では売却額の分割や権利の共有持ち分を巡って、とかく揉め事が発生しやすいものです。
この点、親族間売買を利用して、親(被相続人)の存命中に売買を済ませておけば、相続人間で話し合いを重ねた上で売却を行うことになるので、金銭的な条件や権利に関するトラブルを避け、全員納得の相続ができる可能性が高くなります。
続いて、親族間売買のデメリットや注意点を紹介します。
親族間売買のデメリットの一つは、売買価格によっては「みなし贈与」と疑われる可能性が高いことです。みなし贈与とは、本来の贈与ではないけれど、実質的に贈与が行われたと看做されることです。
例えば、時価4500万円の自宅を3000万円で親が子供に売買したとします。この場合、自宅の取得価格3000万円は時価(4500万円)の67%となり、時価と売買価格のギャップがとても大きいため、そのギャップにおいて贈与が行われたと看做される可能性が高いでしょう。
そして、実際に「みなし贈与」と認定されてしまった場合、時価と取得価格の差額に対して贈与税が課されることになります。従って、親族間売買を行うときは、みなし贈与と疑われないような売買金額を設定するなどの工夫が必要です。
不動産の売買では、確定申告の際の節税対策として有効な「特例」や「控除」を利用することができます。しかし、親族間売買では、特例や控除を適用できない場合があるため注意が必要です。
例えば、不動産売買で譲渡益から3000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除」に関しては、適用要件は「配偶者その他特別な関係のある者以外」となっており、親から子への親族間売買は適用対象になりません。
このように、親族間売買では特例や控除を受けられないケースがあるので、事前によく調べておく必要があります。
親族間売買は通常の売買に比べて、融資の審査基準がとても厳しく、住宅ローンを利用しにくいという特徴があります。理由は、住宅用の融資資金を別の目的に使用される可能性がある、個人間売買だから重要事項説明書がない‥など、金融機関が通常よりも融資することにリスクを感じているからです。
そのため親族間売買を行うときは、住宅ローンを利用しないで売買ができる方法を検討する必要があります。
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