ワンルームマンション売却を成功させるなら、
まずは業者選びから
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サブリース契約を締結している物件を売却したいと考える場合、売却する方法には「サブリース契約を継続するオーナーチェンジ」と「契約を解約して売却する」という2種類の方法があります。こちらの記事では、それぞれの売却方法の概要やメリット・デメリットについて解説しています。売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
サブリース契約とは、オーナーが保有する物件を管理会社などが一括借り上げし、第三者に転貸を行う仕組みです。サブリーズ会社は「借主」としてオーナーから物件を丸ごと借りた後、入居者希望者に対して「貸主」として部屋を貸す形になります。
この仕組みを利用する場合には家賃保証があるため、物件の入居者がいなかったとしても収入が得られる点がメリットといえますが、契約条件や中途解約を行った際のペナルティなど、通常の賃貸とは異なる契約内容が盛り込まれているケースが多い点が特徴といえます。
サブリース契約を結んでいる物件を売却したいと考える場合、「サブリース契約を継続した状態で売却する」と「サブリース契約を解除してから売却する」の2種類の選択肢があります。ここでは、それぞれの売却方法の概要に加えて、メリット・デメリットをまとめていますので、物件の売却方法について知りたいと考えている方は、参考にしてください。
「サブリース契約を継続するオーナーチェンジ」とは、サブリースの契約を解約せずにそのまま引き継ぎ、物件の所有者（オーナー）のみを新しい買主に変更する方法です。新しく物件を所有するオーナーは、物件を入居者ではなくサブリース会社に貸すことになります。
サブリース契約が継続しているため、新たなオーナーははじめから安定した家賃収入を得られます。不動産投資を行う上では入居者が見つかるかという点が重要なポイントとなりますが、この場合入居者の有無で収入が変動することがありません。この点から、投資を目的として物件を購入したいと考えている人にとっては魅力的な条件であるといえます。
また入居者や借主と直接交渉を行う必要がない点や、サブリース契約がそのまま引き継がれることから手続きを比較的スムーズに進められる点もメリットといえます。
上記でご紹介している通り、サブリースの場合には通常の賃貸とは異なる契約内容が盛り込まれていることが多いといえます。そのため、例えば家賃減額や解約規定などサブリース契約の条件によっては買主が敬遠するケースも。これから先、家賃補償額が減ってしまうリスクや、中途解約をした際の違約金等の条件もそのまま新たなオーナーに引き継がれることになりますので、なかなか買い手が見つからないという可能性が考えられます。
売却の方法として、サブリース契約を解約してから売却する選択肢もあります。このケースでは、サブリースの契約を解約して、通常の空室物件または一般の賃貸契約状態という形にしてから売却を行っていきます。
サブリース契約を解約してから売却を行う場合、特有の制約から解放されるため、購入者の幅を広げられます。買主の候補が増えることが期待できることから、自身がより納得できる価格で交渉できるようになります。
また新たにオーナーになる人にとっても、管理形態や賃料なども自分の考えで設定することができるようになります。居住用・自主管理にも対応が可能となります。
サブリース契約は、もともと長期的なスパンでの運用が想定されますので、途中解約をする場合には違約金が発生することが一般的といえます。解約を検討する場合には、更新時期や残存期間について十分に確認しておくことが必要となってきます。
またサブリース契約を解除すると、家賃保証もなくなるということです。そのため、解約した時点で空室となっている場合には家賃の収入が途絶えてしまう可能性があります。
ワンルームマンションの売却を行う際には、ポイントを押さえて検討することが大切です。
例えば、不動産市場や物件の状況、家賃や期間、違約金などを含む契約条項について総合的な判断を行います。またできるだけ買主が持つニーズに合った売却方法を選ぶことにより、早期売却や高値での売却につなげられるでしょう。そのため、どの売却方法を選択すれば買主のニーズに対応できるかという点を検討することがおすすめです。
サブリース契約を締結している物件の売却を検討する場合には、サブリースの契約内容を事前に確認します。特に、賃料更新条件や解約規定についてチェックしておいてください。そしてサブリース契約の解除を行う場合には、管理会社との協議が必要となるケースが多い点はあらかじめ認識しておいてください。
また、物件の売却を行うタイミングや相場にも注意しつつ、売却を進めていくことが大切です。
こちらの記事では、サブリース契約を締結している物件の売却について解説してきました。サブリース契約を結んだまま売却する方法と、契約を解除してから売却を行うという2種類の方法が考えられますが、どちらの方法を選択するかは物件の特性や市場動向、自身の資産運用の方針によって変わってきます。
例えば、サブリース契約を締結したまま売却（オーナーチェンジ）する方法が向いているケースとしては、投資家向けの高利回り物件の場合や、家賃保証を強く希望しているといったケースが挙げられます。また、サブリース契約を解約してからの売却が向いているケースは、購入した物件に自分で住むという人を対象とするなど実需層への売却を行う場合や、運用において自由度を求めている人に売却するといった場合などが挙げられます。
しかし、自身で判断するのは難しいと感じる人もいるかもしれません。このような場合には、専門家や不動産業者への相談がおすすめです。こちらのサイトでは、おすすめの不動産業者を紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
高く売るためには？
投資用ワンルームマンションをお持ちの方には、昨今の複雑な情勢下による思わぬ不動産価格の下落などにより、頭を悩ませている方も少なくないのではないでしょうか？所有不動産を手放す際は、できるだけ損失を減らして高く売却するポイントを押さえ、適切な売却先を選ぶことが重要です。下記の記事ではマンション売却を成功させるポイントをまとめているので参考にしてみてください。
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