売却に関わる税金と利用できる控除

ワンルームマンションを売却するにあたって必要になる税金とその計算方法、節税のために利用できる控除・制度をまとめました。

マンション売却時にかかる税金

マンションを売却する際には、手続きの際に税金がかかります。もしも売却後に利益が出たのであれば、譲渡所得や所得税といった税金もかかるため注意しておきましょう。

印紙税

印紙税は不動産の売買契約を結ぶ際に必要となります。契約書に記載されている金額によって税額が決定し、同じ契約書を複数作る場合には1通ごとに印紙を貼る必要があります。

印紙税は500万円～1,000万円で1万円、1,000万円～5,000万円で2万円…と、売却が高くなるごとに高くなります。

免許登録税

ワンルームマンションを売却する際に、住宅ローンがまだ残っている場合には免許登録税がかかります。住宅ローンは建物そのものを担保にしているため、買い手に渡す際にはこの担保を外す必要があるのです。

ローンを完済するだけでは担保が外れることはありません。「抵当権抹消登記」という手続きが必要になり、その際に免許登録税として、土地・建物合わせて2,000円が必要になります。

マンションの住み替えの場合には、住所変更登記も要されます。この際にも免許登録税として1,000円が必要です。

譲渡所得税

ワンルームマンションを売却した際、売却額が購入費よりも大きくて利益が出ると、譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税は「譲渡所得×税率」の計算で求められます。

譲渡所得は「売却価格-（取得費用+売却費用）」の計算式で算出。所得費用というのは、マンションを購入した価格に加えて、購入手続きに必要だった仲介手数料・登記費用などの費用を合算した額を言います。マンションの価値は築年数の経過によって低下するため、その分の減価償却費を差し引く計算も必要です。

マンション売却時に利用できる控除（制度）

マンションを売却した場合には、各種控除や特例を利用することで節税に繋げられます。売却時の節税に使えるのは以下の通り。

居住用財産の3000万円の特別控除

売却したマンションが自宅であった場合には、譲渡所得から3,000万円を差し引いて譲渡所得税を計算することが可能になります。

3,000万円特別控除を利用するには、以下の要件が満たされていることが必要。

• 住んでいる自宅を売却するか、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
• 売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、または次に述べる買換え特例や譲渡損失の繰越控除を利用していないこと
• 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

マンションを売却した際の3,000万円特別控除は、マンション所有者の一人ひとりが使える制度です。マンションをもし夫婦で共有していたような場合には、夫婦二人ともが3,000万円特別控除を利用することができます。

居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

マンションの売却でもしも損が出てしまった場合には、「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を利用することができます。「譲渡損失」とは、譲渡所得がマイナス状態のこと。マンションの売却で譲渡損失が出ると、その年の給与所得など他の所得と相殺することにより、所得税・住民税の減額が可能になるのです。

譲渡損失がその年の所得よりも大きくて相殺しきれなかった場合には、翌年以降にも所得から繰り越して税額を差し引ける「繰越控除」も利用できます。

被相続人居住用3000万円特別控除

親などから相続したマンションを売却する場合にも、売却益が出れば譲渡所得税が課せられます。このような場合にも、譲渡所得から3,000万円を引いて譲渡所得税を計算できる「3,000万円特別控除」を利用することが可能です。

特定の居住用財産の買換え特例

住んでいた住宅を売却した価格よりも高い価格の住宅に買い替えた場合、譲渡所得税の課税を次回売却時まで繰り延べることが可能。これを「買換え特例」と言います。

買換え特例を利用すれば、マンション売却の譲渡所得税をゼロにすることが可能。ただし、買換え特例はあくまで課税を繰り延べるだけの制度です。次回にマンションを売却した際に、前回の繰り延べ分が加算されて税額が計算されます。