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マンションの評価方法

不動産の価格を決める評価方法について理解しておきましょう。不動産業者の物件の査定方法は、法律に基づく不動産鑑定士の鑑定評価とは異なります。ただその考え方はマンション査定方法の基本となっています。

ワンルームマンションの価格を決める評価方法

以下解説するの三つの評価方法が、一般的に不動産業界で用いられています。

【原価法】

対象物件の再調達価格を基に査定価格を算出する方法です。再調達価格とは、仮にもう一度同じ物件を建築した場合、いくらになるかと言う価格です。

再調達価格を建築後の経過年数による価値の低下分を引いて現在の価値を推定。対象物件が建物と土地の場合、再調達価格の把握と低下分の修正を適切に行うことができる場合に有効です。

対象物件が土地だけの場合でも、路線価や新しい造成地などの再調達価格を基に適切な算出ができる場合には適用されます。

例:中古住宅の場合
積算価格=(総面積x単価)x(残存年数÷耐用年数)
※建築単価と耐用年数は、物件の構造によって変わってきます。

【取引事例比較法】

自宅物件の場合は、依頼物件と同種、同等、同類型の周辺物件の成約事例から、坪単価を算出。物件固有の要因や事情の修正を行い、物件の査定価格を導きだします。売主にとっては周辺の物件との比較は理解しやすく、結果的に説得力のある査定価格になりやすいものです。

ただし、対象物件と似た取引が必要でまたその判断が感覚的でもあるため、不動産会社により査定価格に差が生じがちです。現在、日本の不動産業界では中古物件の評価方法として、取引事例比較法は一般的な評価方法になっています。

【収益還元法】

収益還元法は、物件が将来生み出すと予測される収益=賃料(家賃)の総額を還元利回りで割って求める手法です。

投資家向けの収益マンションや賃貸以外の事業用不動産の売却価格の査定で多く使われる評価法です。取引事例比較法や原価法よりも、事業用は実際にどの程度の利回りで運用できるかが重要になるため、この収益還元法を基本とする方がより適切な査定価格を算出することができます。

ただし、過去の運用履歴(もうけの程度)とその数字の信頼性が前提になっているので、対象物件の売主から提出された資料の妥当性を精査する必要があります。

例:月額家賃10万円、希望利回り10%の場合
年間賃料総額÷還元利回り=査定価格
(10万x12ヶ月)÷0.1=1,200万円 となります。

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