住宅ローン控除はマンションを売却しても使える？

戸建てやマンションなどの住宅を購入する際、住宅ローンを借り入れた方が適用を受けられる住宅ローン控除。 所得税や住民税などの優遇を受けることができる制度ですが、マンションを売却した場合にはどのように取り扱われるのでしょうか。

住宅ローン控除は適用できるか？

譲渡損が出た場合は適用可能

売却したマンションの価値よりも低い金額で売却し、譲渡損が出ている場合には住宅ローン控除を適用することが可能です。 売却金額から売却にかかった費用と不動産の取得費を除いた金額が譲渡益となりますので、これがマイナスであれば譲渡損が出ていると判断できます。 ただし、建物の取得費については経過年数に応じた減価償却も行う必要がありますので、詳しくは税理士などの専門家に相談しましょう。

譲渡益が出た場合は適用不可

前述の計算式を用いて計算した結果、譲渡益が発生している場合には住宅ローン控除を受けることができません。 不動産の売買によって利益が生じている状態なので当然ではありますが、この譲渡益に対しても税金がかかってくることになりますので注意するようにしましょう。 ただし、特例による節税が可能なケースがありますので、税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

マンション売却後も使える住宅ローン控除の条件

譲渡損が出ている場合にはマンション売却後も住宅ローン控除が受けられると説明しましたが、無条件ではありません。 次のような一定の要件を満たす場合のみ、税制上の優遇を受けることが可能になりますのでチェックしておきましょう。

自分の居住物件である

マンション売却後に住宅ローン控除を受けるためには、新居が自らの居住物件であり一定期間内に居住を開始する必要があります。 具体的には引き渡しから6か月以内とされていますので、この点は覚えておくようにしましょう。

床面積が50平方メートル以上ある

対象となる住宅の床面積も、住宅ローン控除の適用に必要な要件です。 床面積が50平方メートル以上である必要があり、これを満たしていない場合には税制上の優遇を受けることはできませんので、必ずチェックするようにしましょう。

現行の耐震基準を満たしている

新築住宅の場合には基本的に耐震基準を満たしていないことがないため条件とはなりませんが、中古住宅を購入する場合には現行の耐震基準を満たしている必要があります。 なお、現行の耐震基準としては次のようなものがあります。

• 耐震基準適合証明書がある住宅
• 既存住宅性能評価書で耐震等級1以上と確認されている住宅
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅

また、築年数によっては以下のような条件もあります。

• 耐火建築物以外の場合:築20年以内の住宅
• 耐火建築物の場合:築25年以内の住宅

築年数が古くなればなるほど、これらの要件を満たしていない可能性が高まっていきますので必ずチェックするようにしましょう。

土地のローンも控除の対象になる

場合によってはマンションのみならず、土地も住宅ローン控除の対象となることがあります。

• 宅地建物取引業者から取得した建築条件付きの土地であること
• 住宅新築の日前2年以内に購入されたものであること

これらの要件を満たしている状態であれば、建物のみならず土地についても住宅ローン控除の適用が可能になります。