サブリースとオーナーチェンジのやり方

ワンルームマンションの売却を検討しているものの、所有する物件がサブリース契約中であったり、賃借人が入居中であるというケースも少なくないことでしょう。そうした場合はオーナーチェンジというやり方を検討してみることをお勧めします。よりスムーズな売却を実現できる可能性が高くなりますので、本ページの内容を参考にしてみてください。

サブリースとは

サブリースとは、賃貸物件の一括借り上げ方式のこと。入居者がいなくても毎月一定の家賃収入が得られるメリットがある反面、一般的な賃貸経営と比べ利回りが低くなってしまう可能性もあります。

そんなサブリース契約中のワンルームマンション物件を売却することは不可能ではありませんが、様々な交渉や手続きが必要となり、手間暇がかかってしまうというのが実情です。詳しくは以下のページをご覧ください。

サブリース契約中のワンルームマンションの売却＞＞

オーナーチェンジとは

上記の通り、サブリース契約中の物件を売却するには煩雑な手続きが必要となってしまいます。対してオーナーチェンジとは、すでに賃貸中の不動産を入居者ごと売却するというやり方になります。言わば入居者はそのまま住み続け、物件の所有者だけが変わるという仕組みです。

例えば、何らかの事情で所有する物件の売却が必要になったものの、サブリース契約の期間がまだ残っており、解約するには違約金が発生してしまうという場合には、オーナーチェンジの方式での売却を検討してみてはいかがでしょうか。

売却のやり方と手順

オーナーチェンジ物件、とりわけサブリース契約中のワンルームマンションの場合、買い主となる投資家に安心できる物件かどうかを知ってもらえるよう、しっかりと準備を行っておくことが不可欠になります。例えば物件の管理状況や修繕履歴などに関する資料や書類を、キチンと用意しておくことが求められます。

サブリース解約する場合

売却を希望する物件のサブリース契約期間の満了が近いという場合には、サブリース契約を解約してから売却活動に移行するというやり方が賢明です。より多くの購入希望者を募りやすくなります。ただし、やり方を誤るとトラブルとなるリスクも高まりますので、サブリース解約にあたっては、以下の手順をしっかり踏むことが重要となります。

• 契約書を確認し、解約条項をチェック。
• 解約通知書を作成し、内容証明郵便でサブリース会社へ通知（予告期間6ヶ月～1年）。
• 管理体制を整え、不動産会社に依頼。

以上の通り、サブリース契約は解除してしまったほうが、より高値での売却が可能となる傾向にあります。しかしながらサブリースの解約にはトラブルリスクもありますので、サブリースの契約条項や契約期間、違約金などがどうなっているかをしっかり確認した上で臨むことが重要です。

オーナーチェンジする場合

サブリース解除可能となるまでの期間が長いという場合には、オーナーチェンジ方式による売却を試みてください。ポイントとなるのはサブリース契約自体を物件の付加価値とすること。入居者対応や家賃管理が既に整っており、収益化しやすい物件であることをアピールしましょう。オーナーチェンジによる売却は、以下のような手順で進めます。

• サブリース会社に事前通知。
• 不動産会社に査定依頼、契約内容を明示。
• 買主・サブリース会社・売主の3者で継承合意書作成。
• 所有権移転登記。

オーナーチェンジによる売却は、現状の物件の魅力をどれだけアピールできるかが鍵となります。例えば将来的な売却を見据え、修繕やリフォームなどで入居率を向上させておくことも視野に入れておくとよいでしょう。

業者選びのポイント

サブリース契約中の物件をオーナーチェンジ方式で売却しようとする場合は、そうした条件に強みを発揮できる業者を選ぶことも重要になります。例えば高値買取の実績が多い、全国対応で買い主を募集できる、オーナーチェンジ物件に特化しているなどの業者にアプローチしてみることをお勧めします。

サブリース解約か、オーナーチェンジかは、慎重に判断

以上の通り、サブリース契約中のワンルームマンションを売却しようとする場合、サブリース解約で高値を狙うのか、オーナーチェンジ方式でスピード売却を優先するのかが、大きな判断の分かれ道となります。ご自身で考えるだけでなく「餅は餅屋」のことわざに倣い、専門業者に相談した上で、より適切な方法を選択することが賢明です。