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ワンルームマンション売却成功ガイド » マンションを売りたい!おさえておくべき基礎知識 » マンション売却で失敗しないために

マンション売却で失敗しないために

マンションの売却には大きなお金がたくさん動きますから、焦り過ぎず慎重にいきましょう。失敗しやすい注意点や対策などをチェックしていきます。

マンション売却を失敗させないための注意点

マンション売却で失敗しやすい「つまづきポイント」として、以下のような点に注意しましょう。

焦って「売り急ぎ」をしない

マンションを売却する際は、とにかく時間の余裕をもったスケジュールを組むことが大切です。不動産の世界では売却を焦ったばかりに安い価格で売ってしまうことを「売り急ぎ」と呼んでいます。

不動産は売却する際も購入する際も焦りは禁物。マンションの売却活動は一般的に3か月程度かかります。さらに売買契約締結後、引き渡しまでの間には1か月程度の時間がかかるため、最低でもマンションの売却の際には4か月程度の時間を確保しておきましょう。特に販売期間には3か月しっかり確保して、できるだけ高く売れるよう策を講じましょう。

査定額だけで売り先を選ばない

不動産を売却する際に複数の不動産会社に査定を依頼する場合、査定額の高さだけで売り先を選ばないようにしましょう。不動産会社の査定額はあくまでも査定であり、その価格で売れることが確実に決まっているわけではありません。

例えば査定額が高くても、不動産会社の営業力が低ければなかなかスケジュール通りに売却できないことがあります。契約後には結局査定額よりも安い価格で売られることも珍しくありません。

突出して高い査定額を出してくる会社は、契約を結んでほしくて無理な条件を提示している可能性があります。査定額だけではなく、会社としての信頼性や実績も考慮しましょう。

売り出し価格を高く付け過ぎない

いくら高く売りたいからと言っても、高すぎる価格をつけると買い手が見つかりません。マンション売却の際には、売り出し価格として適正な価格を設定することが大切です。

例えば首都圏の中古マンションの登録価格と成約価格のデータでは、平均すると適正価格から1割程度高い設定なら許容範囲であると分かっています。

価格は高すぎず、ちょうどよいバランスを見極めましょう。

最低売却価格の設定を忘れない

高く売ることだけにこだわり過ぎて最低売却価格を決めていないと、売却機関が長引いてしまいます。高い価格だけを設定せず、住宅ローン返済のために必要な金額や、次の購入物件の頭金として必要な金額など、最低限必要な売却価格を決めましょう。

「いくらなら売っても良い」という最低価格を決めておくと、スケジュールが押されている際の販売活動期間を短くできます。

不動産会社と連携をとる

売却の際には不動産会社のサポートが不可欠です。必ず会社側とのコミュニケーションを密にとりましょう。営業スタッフは複数の案件を抱えているため、難しい案件だと判断して放置されるリスクが出てきます。営業スタッフとまめに連絡を取り合うことで、スタッフ側の緊張感も高まり、売却活動に精を出してくれるように。買主を見つけるためのさまざまな提案やアドバイスも得やすくなります。

失敗しないために…マンション売却時のポイントと対策

マンション売却時にぶつかりやすい難関ポイントと対策は次の通り。

売却価格に定価がない

マンションには通常の商品とは違って、「定価」と呼ばれる価格がありません。相場はありますが明確にいくらと価格が決まっているわけではないため、売主と買主が合意すればいくらでも自由に決めて良いのが現状です。

だからこそ、売主が高すぎる価格をつけてなかなか売れないこともあれば、買主が安すぎる価格を望むばかりになかなか買い手が見つからないこともあります。

【対策】あらかじめ相場をチェックしておく

マンションに定価はありませんが「相場」はあります。立地によって異なる地価を国土交通省のサイトから調べたり、似た条件のマンションや同じマンションの別の部屋の制約事例を調べたりして、相場観をしっかりチェックしておきましょう。

ちなみに不動産会社が提示する「査定額」は、過去の取引データや不動産会社の経験から「このぐらいなら売れる」という価格を算出したものであって、会社によって算出される額が異なります。提示された査定額が妥当か判断するために、正確な相場観を身につけましょう。

売却時にお金がかかる

不動産売却の際には、売却代金の5~7%の費用がかかるとされています。不動産会社に売却を依頼するための仲介手数料や、印紙税などの税金で諸費用がそれにあたります。例えば約4,000万円で売却するとしたら、200~280万円の費用がかかる計算です。

また、売却時にまだマンションにローンが残っている場合は、これを完済するためにも費用がかかります。

【対策】ローン残高を売却価格で賄う

残っているローン残高は、実際にマンションを売った際の売却代金で完済できます。その場合は不動産の売却価格からローンの残債を差し引いた額が利益となる点に注意しましょう。ローン残高の方が売却価格よりも多い場合には、負債分を手持ち資金などから補う必要も出てきます。

また、引き渡し時にローンを完済する場合には、抵当権抹消費用やローンの一括返済手数料がかかる点も押さえておきましょう。

【対策】節税のために控除を利用する

マンションの売却時には、所有期間や買い替えの有無など条件によってさまざまな控除制度を利用できます。特例を利用すれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことや、譲渡所得税の税率を下げることが可能になります。

これらの控除を利用するためには、マンション売却に合わせて確定申告を行う必要があります。

その他マンション売却時のQ&A

マンション売却前に気になる点をまとめました。

仲介と買取、どちらがいい?

マンションを売却する際、仲介と買取の二択があります。仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法で、買取は不動産会社がマンションを買い取る方法です。

仲介のメリットは高めの価格で売却が成立することです。相場化それ以上で成約するケースが多いため、利益を重視するなら仲介の方が良いでしょう。ただし売却機関が長引きやすいのと、諸費用が高くなりがちなのがデメリット。

買取は不動産会社が即時で会社側がマンションを買い取る方法です。売却期間が短く諸費用も安く抑えられる点がメリットですが、売却価格が相場を下回るケースがほとんどです。

売却までのスケジュールに余裕があるか、売却によってどのくらいの利益を得たいのか、ケースに合わせて臨機応変に選びましょう。会社によっては、指定の期間内に指定の価格で売れなければ会社側が買い取る、と提示することもあります。

売却前にリフォームはすべき?

目立つ汚れや穴、においなどがある場合には、リフォームしてから売却した方が買い手が付きやすくなります。

ただし経年劣化による傷や汚れはわざわざリフォームする必要はありません。ハウスクリーニングで済みそうなレベルの傷や汚れであれば、リフォームよりもクリーニングの方が安価で十分な結果が得られるでしょう。

不動産会社が買取する予定であれば、どんな汚れや傷みもリフォームで修繕する必要はありません。また、買主がリフォーム前提で買い取る予定の場合も不要です。

リフォームをした方が買い手が付きやすくなるケースは多いのですが、まずは現状のままで査定を受けてからリフォームの必要性について検討しましょう。

値引き交渉をされたら?

内覧後、購入希望者から値引き交渉をされることがあります。一気に百万円単位での値引きを打診されることもあるので、損失を出さないために売り出し価格は値引き交渉分を加味して決めておきましょう。

売り出したばかりの物件や、問い合わせ・内覧が多い物件であれば、値下げに応じなくても成約に至る可能性はあります。ただし希望者が現れない場合などには、ある程度柔軟な姿勢を見せた方が成約の可能性も高まります。

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