ワンルームマンション売却を成功させるなら、
まずは業者選びから
ワンルームマンション売却を成功させるなら、
まずは業者選びから
投資用であれ自宅用であれ、ワンルームマンションの売却には仲介と買取の2つの方法があります。この記事では、それぞれの特徴や売却のステップ、高く売るためのコツなどを詳しく解説しています。
仲介は、不動産会社が広告やネットなどで購入希望者を探す方法です。市場価格に近い条件で売却できる傾向があり、後述する買取より高値で売れる可能性があります。一方、買主が見つかるまで時間がかかることがあるうえ、成約時には仲介手数料も必要です。
売却を急いでいるわけではなく、かつ、できるだけ高く売りたい方に向いた方法といえるでしょう。
買取は、不動産会社がワンルームマンションを直接買い取る方法です。市場から買主を探す必要がないため、短期間で売却できるうえ、内覧対応などの手間も抑えられます。ただし、不動産会社における再販売を前提とするため、売却価格は前述の仲介より低くなる傾向があります。
成約価格よりも売却のスピードを優先したい方に適した方法といえるでしょう。
ワンルームマンションをスムーズに売却するには、全体の流れを把握することが大切です。以下では、準備から税金の手続きに至るまでの6つのステップを解説します。
まず、住宅ローンや投資用ローンの残債、管理委託契約、賃貸借契約などを確認します。あわせて「いつまでに売りたいか」「最低いくらで売りたいか」といった希望条件も整理しておきましょう。
なお、ローン残債が売却代金を上回る場合は、自己資金の準備が必要になることもあります。
次に、不動産会社へ査定を依頼し、売却価格の目安を確認します。提示される金額だけではなく、査定の根拠や販売方針も比較したうえで依頼先を決めるようにしましょう。
仲介で売却する場合は、不動産会社と一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のいずれかの媒介契約を結ぶこととなります。
査定結果や周辺の成約事例、市場動向などを踏まえて、不動産会社とともに売り出し価格を決定します。価格が決まったら、不動産ポータルサイトへの掲載や投資家への紹介などを通じた販売活動が始まります。
価格を高く設定しすぎると売却が長期化する可能性があるため、スムーズに売却するためには、相場とのバランスが重要です。
購入希望者から申込書が提出されたら、希望価格や引き渡し時期などの条件交渉を行います。双方が条件に合意すれば、重要事項説明を経て正式な不動産売買契約を締結し、買主から手付金を受け取ります。
決済日には買主から残代金を受け取り、ローンが残っている場合は売却代金や自己資金などを使って完済します。そのうえで抵当権抹消登記や所有権移転登記を行い、必要書類や鍵などを引き渡せば売却手続きは完了です。
ワンルームマンションの売却で利益が出た場合は、翌年に確定申告をして正しく納税を行う必要があります。利益が出ていない場合でも、税制上の特例を利用する際に申告が必要になることもあります。
投資用ワンルームマンションの査定では、居住用の一般物件とは異なり「物件が将来いくらの利益を生み出すか」が重視されます。価格決定の仕組みを支える3つの要素を見ていきましょう。
投資用物件の査定では、一般的に「収益還元法（直接還元法）」が重視されます。物件が生み出す1年間の純利益（家賃収入から管理費や諸経費を引いた額）を、地域ごとの「還元利回り」で割って価格を算出する方法です。家賃が高いほど、また周辺の需要が高く利回りが低く見込めるエリアほど、査定価格は高くなる傾向があります。
収益還元法を補完する形で用いられるのが「取引事例比較法」です。過去に近隣エリアで売買された類似のワンルームマンションの成約データを基準にし、面積やスペックの違いを調整して適正な市場価値を導き出しす方法です。実際の市場での売買トレンドを反映させるために有効な考え方です。
査定では、最寄り駅からの距離や周辺環境、築年数、建物の管理状態なども確認されます。空室状況や管理費・修繕積立金も収益性に影響する要素です。
なお、ローン残債は物件そのものの査定価格を決める要素ではありませんが、売却代金で完済できるかを判断するうえで欠かせない確認事項です。
入居者がいるワンルームマンションの場合、賃貸借契約をそのまま引き継ぐ「オーナーチェンジ」として売りに出します。入居者の退去を待つ必要がなく、室内の状態を問わずに売却できる点が大きな売主側のメリットです。ただし、買主は室内の内見ができないため、過去の修繕履歴や契約条件の開示は必須となります。
物件が空室の状態で売り出す場合、投資家だけでなく「自分で住むため（実需）」に探している買い手もターゲットに含めることができます。ターゲット層をどちらに絞るかによって、広告の打ち出し方や販売戦略が大きく変わってきます。
サブリース中の物件を売却する場合は、買主が契約を引き継ぐ必要があるか、途中解約が可能かを確認します。契約内容によっては解除条件や違約金が定められていることもあるので注意しましょう。不動産会社へ査定を依頼する前にサブリースの契約書を確認し、査定時には契約内容を共有することが大切です。
仲介で売却する場合は、不動産会社へ支払う仲介手数料が主な費用となります。ほかにも、売買契約書にかかる印紙税やローン完済時の抵当権抹消登記に伴う費用などが発生します。必要に応じて司法書士への報酬やハウスクリーニング代などもかかります。
仲介による売却を選択した場合は、売却価格だけでなく諸費用を差し引いた手取り額で考えるようにしましょう。
売却によって利益が出た場合は、譲渡所得に対して所得税や住民税などが課されます。譲渡所得は、基本的に「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算します。
なお、マイホームとして居住していた場合は3,000万円特別控除などの特例が使えるケースもありますが、投資用マンションの場合は原則として同特例は使えません。
譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点における所有期間によって大きく変わります。所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」は約39.63％と高めの税率ですが、5年を超える「長期譲渡所得」は約20.315％と約半分に軽減されます。売却のタイミングがこの5年の境界線をまたぐかどうかが手残りに直結するため注意が必要です。
不動産価格が上昇している時期や、査定価格が購入時より高くなっている場合は、売却を検討するひとつのタイミングが到来していると考えられます。
ただし、家賃収入が安定しているなら、すぐに売る必要性はないかもしれません。年間の家賃収入から管理費、修繕積立金、ローン返済、税金などを差し引き、以後の収支を予測して売却か保有かを検討しましょう。
築年数が古くなるほど建物価値が下がり、大規模修繕の周期に合わせて修繕積立金が値上がりすることがあります。また、物件の所有期間が5年未満か5年以上かで、税負担は約2倍も異なります。
今後の大規模修繕の計画や物件の所有期間を確認し、より有利な売却を目指すようにしましょう。
不動産会社への査定は複数社へ依頼し、査定金額だけでなく、物件周辺の成約事例や想定利回りなど査定の根拠も比較しましょう。
高い査定額を提示した会社が、必ずしもその価格で物件を売却できるとは限りません。説明の具体性や販売方針も確認し、信頼できるパートナーを選ぶことが大切です。
なるべく高く売りたいという希望があっても、相場からかけ離れた高値で売り出してしまうと、なかなか買い手が見つからず、結果的に値下げを繰り返すことなりかねません。まずは「いつまでに売りたいか」という売却期限を明確にし、そのスケジュール感に合わせた適正な売り出し価格を設定するようにしましょう。
物件をきれいに見せれば高く売れるのではないかと考え、自己判断で大掛かりなリフォームや修繕を行うのはおすすめできません。費用をかけたからといって、その分がそのまま査定価格や売却価格に上乗せされるとは限らないためです。
投資用マンションの場合、購入後に自分でリフォームしたいと考える投資家も少なくないため、まずは現状のままで査定を受け、リフォームについては不動産会社によく相談してから決めるようにしましょう。
不動産会社によって、戸建てやファミリー向けマンションが得意な会社もあれば、投資用のワンルームマンションの実績が豊富な会社もあります。不動産会社を選ぶ際には、各社の公式HPなどでワンルームマンションの売却実績をしっかりと確認しておくことが大切です。
売却を進めた当初は「少し時間がかかっても高く売りたい」という希望であっても、家計状況の変化や事業の資金繰り、転勤などの影響で「すぐに現金化したい」という希望へ変わる可能性があります。仲介と買取の両方に対応している不動産会社を選んでおけば、そのような急な希望の変化が生じた際でも、迅速に対応することができます。
高く売るためには？
投資用ワンルームマンションをお持ちの方には、昨今の複雑な情勢下による思わぬ不動産価格の下落などにより、頭を悩ませている方も少なくないのではないでしょうか？所有不動産を手放す際は、できるだけ損失を減らして高く売却するポイントを押さえ、適切な売却先を選ぶことが重要です。下記の記事ではマンション売却を成功させるポイントをまとめているので参考にしてみてください。
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