ワンルームマンション売却を成功させるなら、
まずは業者選びから
ワンルームマンション売却を成功させるなら、
まずは業者選びから
ワンルームマンション売却の流れを、ステップごとにわかりやすく解説しています。
マンション売却に要する期間は、準備から引渡しまで3カ月～半年程度が目安となります。売却は大きく分けて8つのステップで進み、売買契約時には手付金、決済・引渡し時には残代金が支払われるのが一般的です。あらかじめ売却活動の全体像と入金のタイミングを把握しておくことが大切です。
ワンルームマンションの売却を検討する際は、まず売却理由と引渡し時期を整理しておきましょう。
売却の理由は人それぞれですが、近年では、たとえば金利上昇によって毎月の返済額が増えたことがきっかけになる方もいるでしょう。なお、入居者がいる場合は、賃貸借契約の状況を踏まえて引渡し時期を検討することも忘れないようにしてください。
次に、住宅ローンの残債を金融機関に確認します。売却代金から残債や仲介手数料などの諸費用を差し引いた金額が、実際に手元に残る手取り額です。手取り額を把握しないまま売却活動を進めると、資金計画に狂いが生じる可能性もあるので注意しましょう。
不動産会社に査定を依頼する前に、近隣の類似マンションがどの程度の価格で売り出されているか、また実際にいくらで成約しているかを調べておくと、査定価格の妥当性の判断に役立ちます。ポータルサイトなどで面積や築年数、階数が近い物件の状況を確認してみましょう。
不動産会社の査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定とは、登記簿謄本や過去の成約事例などのデータをもとに算出する方法です。即日から数日程度で結果が出ます。
一方で訪問査定とは、担当者が実際に物件を訪れ、室内の状態や眺望、共用部の管理状況などを確認したうえで算出する方法です。現地の状況が反映されるため、机上査定よりも実際の売り出し価格に近い金額が分かります。
査定を依頼する際は、1社だけに絞らず複数の不動産会社に依頼して比較することをおすすめします。
比較する際には、提示された査定額の高さだけで判断せず、その根拠となるデータや買主探しなどの販売戦略も確認しましょう。
査定をスムーズに進めるため、登記済証（権利証）または登記識別情報通知書、固定資産税の納付通知書、住宅ローンの返済表、分譲時のパンフレットなどを準備しておきましょう。不動産会社が査定する際、これらの書類は重要な査定根拠として活用されます。
媒介契約には、複数社に依頼できる一般媒介契約と、1社のみに依頼する専任媒介契約・専属専任媒介契約があります。専属専任媒介契約を選んだ場合、自分で買主を見つけて直接取引することができませんが、不動産会社から売主への活動報告の頻度は最も多く設定されています。
契約する不動産会社を選ぶ際は、マンションの売却実績や担当者の対応、レインズへの登録状況、活動報告の頻度を確認しておきましょう。なお、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の活動報告が義務付けられています。
不動産会社から提示された査定価格をベースに、周辺の売出事例や成約事例を踏まえて売出価格を決定します。
なお、提示された査定価格は、あくまで一定期間内に売却できると想定した金額であり、成約金額が約束された価格ではありません。相場からかけ離れた価格を設定すると、購入希望者が集まりにくくなり、売却が長期化するおそれがあるので注意してください。
売出価格を決めた後は、不動産会社がポータルサイトや自社サイト、各種広告などに物件情報を掲載し、購入希望者を募ります。実際の販売活動は不動産会社が中心となって進めますが、売主側も定期的に不動産会社へ連絡を取り、問い合わせ状況や販売活動の進み具合を確認しておくようにしましょう。
なお、一般媒介契約では、不動産会社に販売状況の報告義務がありません。売却活動を任せきりにせず、必要に応じて状況を確認するとよいでしょう。
購入希望者から内覧の申し込みが入ったら、事前に室内を清掃し、整理整頓しておきます。なかでも玄関や水回り、収納スペースなどは目につきやすいため、重点的に整えておくとよいでしょう。
内覧当日は、室内の照明をつけて明るさを確保し、あらかじめ換気をしておくことも大切です。室内を清潔で過ごしやすい状態に整えることで、購入希望者に物件の魅力が伝わりやすくなります。
売却活動を続けても問い合わせが少ない場合は、現在の価格設定や販売方法に改善できる点がないか確認します。たとえば、周辺相場に比べて売出価格が高くなっていないか、広告の内容や掲載先が物件に合っているかといった点が見直しの対象になります。問い合わせ状況を踏まえ、不動産会社と価格や販売方法を調整しながら販売を進めていきましょう。
購入希望者が購入の意思を固めると、購入申込書が提示されます。書面には購入希望価格や引渡し希望日、設備の取り扱いなどの大事な条件が記載されているため、売買契約へ進む前に内容を細かく確認するようにしましょう。
購入希望者から、売出価格の値下げを求められることもあります。その場合は、あらかじめ算出した手取り額や、これ以上は下げられないと考える最低売却価格を基準にし、交渉に応じるかどうかを判断します。
明確な基準を設けないまま値下げに応じると、想定していたよりも手元に残る金額が少なくなる可能性があるため注意が必要です。
買主が住宅ローンを利用する場合、通常は売買契約後に本審査が行われます。本審査に通らなかった場合は、ローン特約によって契約が解除されることもあるため、不動産会社を通じて買主の状況を把握しておくことも大切です。
売買契約を締結する前に、売買契約書と重要事項説明書の内容を十分に確認します。売買契約書には売買価格や引渡し時期、契約解除の条件などが記載され、重要事項説明書には物件の権利関係や法令上の制限、取引条件などがまとめられています。
いずれも契約後のトラブルを防ぐうえで重要な書類です。説明を受けながら内容を確認し、不明点や認識と異なる部分があれば、契約を締結する前に確認しておきましょう。
売買契約の締結時には、買主から手付金を受け取ります。手付金の額は売買価格や契約条件によって異なりますが、売買代金の一部として扱われるのが一般的です。
一方、売主側では、不動産会社への仲介手数料や契約に伴う費用の支払いが発生することがあります。支払う金額やタイミングは契約内容によって異なるため、事前に確認して資金を準備しておきましょう。
売買契約では、物件の状態や設備の不具合について買主へ正確に伝えることが重要です。たとえば、雨漏りやシロアリ被害、修繕履歴などがあれば物件状況報告書に、エアコンや給湯器などの設備の有無や不具合状況は付帯設備表に記載しておく必要があります。
気になる点がある場合は自己判断で省略せず、不動産会社に相談しながら正確に記載しましょう。
売買契約書では、契約解除の条件やローン特約、契約不適合責任についても確認しておく必要があります。いずれも、契約後に予定どおり取引を進められなくなった場合の扱いや、引渡し後に不具合が見つかった場合の責任に関わる重要な項目です。
どのような場合に解除できるのか、売主がどこまで責任を負うのかを理解したうえで契約を締結することが大切です。
引渡し日までに引越しを済ませ、室内に残す予定のない家具や家電、荷物などを撤去します。残置物があると引渡し後のトラブルにつながる可能性があるため、契約内容を確認しながら室内を整理しましょう。
また、買主へ引き渡すエアコンや給湯器などの設備についても、事前に動作や状態を確認しておきます。不具合が見つかった場合は、不動産会社を通じて買主へ伝え、対応方法を検討しましょう。
決済日には、買主から売買代金の残額を受け取ります。同時に、マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税などについて、引渡し日を基準に売主と買主の負担分を清算するのが一般的です。
清算する項目や金額は事前に不動産会社から案内されるため、内容を確認したうえで決済に備えます。
売却するマンションに住宅ローンが残っている場合は、決済時に売却代金などを使って残債を完済します。あわせて、物件に設定されている抵当権を抹消する手続きも必要です。
金融機関への完済手続きや抵当権抹消に必要な書類の準備には時間がかかる場合もあるため、早めに金融機関や司法書士へ確認しておくようにしましょう。
残代金の受領を確認した後は、一般的には司法書士に依頼して所有権移転登記の手続きを進めます。あわせて、マンションの鍵や設備の取扱説明書、管理規約など、買主へ渡す必要がある書類なども引き渡します。
これらの手続きが完了すると、物件の所有権と管理が正式に買主へ移行し、売却手続きが終わります。
ワンルームマンションを売却して譲渡所得が生じた場合は、原則として確定申告が必要となります。確定申告の際に計算する譲渡所得については、単純に売却価格だけで決まるものではなく、取得費や売却時にかかった費用などを差し引いて計算します。
売却によって利用できる税制上の特例（3000万円特別控除など）がある場合でも、自動的に特例が適用されるわけではありません。適用条件や必要書類、申告期限などを確認し、要件を満たしている場合は確定申告で手続きを行います。
確定申告では、売買契約書のほか、購入時の取得費や仲介手数料などの譲渡費用を確認できる資料が必要になります。売却が終わった後も処分せず、申告や税額計算に備えて整理して保管しておきましょう。
マンションを売却すると、仲介手数料や売買契約書にかかる印紙税、抵当権抹消などの登記費用が発生します。住宅ローンが残っている場合は、金融機関への一括返済手数料がかかることもあります。
必要な費用は物件や契約内容によって異なるため、売却前に全体像を確認しておくことが大切です。
売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。売却代金から仲介手数料や税金、登記費用、住宅ローンの残債などを差し引いた金額が、実際の手取り額になります。
資金計画を立てる際は、売却価格だけでなく、最終的にいくら残るのかを基準に考える必要があります。
費用は一度にまとめて支払うのではなく、売却手続きの各段階で支払う流れとなります。たとえば、契約時には印紙税や仲介手数料の一部、決済時には登記費用や住宅ローンの返済、売却後には譲渡所得が生じた場合の税金などを支払います。
事前に支払いの時期と金額の目安を把握したうえで、資金を準備しておくようにしましょう。
査定や媒介契約の段階では、物件の所在地や面積、権利関係などを確認できる書類を用意します。主なものとして、登記事項証明書、購入時の売買契約書、重要事項説明書、間取り図、管理規約などが挙げられます。これらは不動産会社の査定の精度を上げる大切な書類です。
売買契約時には、本人確認書類や実印、印鑑証明書などに加え、物件状況報告書や付帯設備表などを用意します。また、マンションの管理費や修繕積立金、管理規約に関する資料を求められることもあります。
契約条件や物件の状態を買主へ正しく伝えるためにも、必要書類は事前に漏れなく確認しておきましょう。
決済・引渡しでは、登記識別情報または権利証、印鑑証明書、本人確認書類、鍵などが必要になります。住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消に関する書類も必要です。
必要書類に不足があると決済が進められないこともあるため、不動産会社や司法書士の案内に沿って早めに準備しておくことが大切です。
住宅ローンが残っているマンションは、売却代金などで残債を完済したうえで、抵当権を抹消してから買主へ引き渡すのが基本です。売却価格だけで住宅ローンを完済できない場合は自己資金が必要になるため、査定段階で残債と想定売却価格を比較しておきましょう。
住み替えでは、現在のマンションの売却と新居の購入時期を調整する必要があります。売却を先に進めれば資金計画を立てやすい一方、一時的に仮住まいが必要になることもある点に留意しましょう。反対に購入を先行すると、一定期間は住宅ローンなどの負担が重なる可能性がある点に注意が必要です。
相続したマンションを売却するには、売却前に相続登記を済ませて名義を相続人へ変更しておく必要があります。相続人が複数いる場合は、売却条件や代金の分配について事前に合意しておくことも必要です。
取得費や相続に関する資料は、売却後の税金計算で必要になることがあるので大切に保管しておきましょう。
投資用ワンルームマンションに入居者がいる場合は、賃貸借契約を引き継ぐオーナーチェンジ物件として売却することとなります。この場合、買主は居住目的ではなく投資目的で検討するため、家賃収入や管理費、修繕積立金、入居状況など、収益性を判断できる情報を整理しておくようにしましょう。
不動産会社を選ぶ際は、提示された査定額の高さだけで判断しないことが大切です。査定額は実際の売却価格を保証するものではなく、高い査定額を提示されても、その価格で買主が見つかるとは限らないからです。
査定の根拠や周辺の成約事例、販売方針なども確認し、納得できる説明をしてくれる会社を選びましょう。
少しでも高く売るため、売却前に大規模なリフォームを行う選択が有効とは限りません。工事費を売却価格に十分反映できなければ、かえって手取り額が減る可能性もあります。
また、買主が購入後に自分好みにリフォームしたいと考えている場合もあるため、工事の必要性は不動産会社に相談したうえで判断するのが無難です。
雨漏りや設備の故障など、把握している不具合がある場合は、売買契約前に買主へ伝えておく必要があります。告知せずに売却すると、引渡し後に契約不適合責任を問われたり、修理費用や損害賠償をめぐってトラブルになったりするおそれがあるので注意してください。
不具合や故障について気になる点があれば、自己判断せずに不動産会社に相談しましょう。
売却活動を始めても反響が少ない場合は、価格や広告内容、媒介契約の状況を見直す必要があります。ただし、状況を正しく確認せずに頻繁な値下げを繰り返すのは避けたいところです。
あらかじめ一定期間ごとに問い合わせ数や内覧数を確認し、必要に応じて売出価格や広告方法、不動産会社との契約内容を見直す基準を決めておくようおすすめします。
マンション売却では、査定額の高さだけで不動産会社を選ばず、査定根拠や販売方針まで確認することが大切です。また売却活動に際しては、契約後のトラブルを避けるためにも、物件や設備の不具合を隠さず買主へ正確に伝えることも重要です。
売買代金の全額が売買契約時に支払われるわけではありません。一般的には、契約締結時に買主から手付金を受け取り、残りの売買代金は決済・引渡し日に受け取ります。
なお、住宅ローンが残っているマンションを売却する際、受け取った代金からローンの残債を支払う予定であれば、その分だけ手元に残る金額が少なくなります。
売却活動を続けても問い合わせや内覧が少ない場合は、まず売出価格が周辺相場に合っているかを確認します。あわせて、広告写真や物件情報の内容、掲載先、不動産会社の販売活動なども見直すとよいでしょう。
それでも反響が改善しない場合は、価格の調整や媒介契約を結ぶ不動産会社の変更も選択肢になります。
住宅ローンが残っているマンションでも売却は可能です。
ただし、買主へ引き渡す際には、原則としてローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。売却代金で残債を完済できる場合は、その代金を返済に充てるのが一般的です。売却価格だけでは不足する場合は、差額を自己資金で補う形となります。
売主と買主のどちらか一方が先にすべての手続きを進めるわけではなく、契約や決済の場面ごとに双方が手続きを行います。たとえば、売買契約時には買主が手付金を支払い、売主は物件状況などを説明したうえで契約を締結します。
決済・引渡し時には、買主が残代金を支払い、売主が鍵や関係書類を引き渡すのが一般的な流れとなります。
一概に「この間取りなら売れやすい」という基準はありません。立地や専有面積、周辺の居住者層、投資用か居住用かによって需要層が異なるためです。たとえば立地を基準にすれば、単身者が多いエリアではワンルームや1K、ファミリー層が多い地域では2LDKや3LDKなどが検討されやすいでしょう。
マンション売却では、査定依頼から媒介契約、売却活動、売買契約、決済・引渡し、確定申告まで複数の手続きがあります。まずはこれら全体の流れと必要な準備を把握し、そのうえで査定の根拠や販売方針、対応内容などを比較しながら不動産会社を選ぶことが大切です。
高く売るためには？
投資用ワンルームマンションをお持ちの方には、昨今の複雑な情勢下による思わぬ不動産価格の下落などにより、頭を悩ませている方も少なくないのではないでしょうか？所有不動産を手放す際は、できるだけ損失を減らして高く売却するポイントを押さえ、適切な売却先を選ぶことが重要です。下記の記事ではマンション売却を成功させるポイントをまとめているので参考にしてみてください。
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