ワンルームマンションの売却相場・売却価格

このページでは、投資用ワンルームマンションの「売却価格の算出方法」と「売却時にかかる費用」について紹介しています。

投資用ワンルームマンションの売却価格の算出方法

投資用ワンルームマンションの売却では、現地を訪れて本格査定する前に、不動産会社にて机上の簡易査定を行います。その簡易査定で用いられる算出方法には、収益還元法・原価法・取引事例法の3種類があります。それぞれの計算法の概要を説明しますので、確認してみてください。

収益還元法

収益還元法は、当該物件の将来的な収益性の予測に基づいて行われる計算法です。当該物件を賃貸することで得られる利益の予測を行い、その予測から不動産の適正価格を算出します。投資用ワンルームマンションに限らず、普通のアパートや賃貸マンションなど収益物件を査定する際に、広く用いられている評価方法です。

収益還元法には「直接還元法」と「DCF(ディスカウントキャッシュフロー)法」があります。直接還元法は、一定期間の純収益を還元利回りで割った数に100を乗じて算出する方法で、式にすると以下のようになります。

• 当該物件の価格＝一定期間の純収益÷還元利回り

一方、DCF法は、当該物件の保有期間における純収益と、売却によって得られる価格を算出し、それぞれ現在価値へ換算のうえ、合計値を資産価格とする計算方法です。直接還元法に比べて計算は複雑になりますが、空き家リスクや賃料の下落率を織り込んでいるため、不動産の価値を正確に計算できます。

原価法

原価法は、当該物件の「再調達原価」に基づいて資産価格を評価する方法です。最初に、当該物件を新たに建築・造成した場合の価格(再調達原価)を算出し、次に、当該物件の築年数による減価修正を行って現在価値を計算します。

この計算法は、建物など再調達原価の計算と減価修正ができる場合に有効ですが、既成市街地の土地など再調達原価の把握が難しい不動産では適用できません。再調達原価の計算と減価修正を適切に行えるかどうかが適用要件です。

取引事例法

取引事例法は、中古住宅の資産評価として一般的な手法です。当該物件と種々の条件が類似している取引事例を収集し、その中から最も適切な事例を選択、さらに物件ごとの事情に応じて補正や修正を行ったうえで、当該物件の資産価値を求めます。

中古住宅の資産評価の手法としてはメジャーな計算法ですが、近接地域など諸条件において親和性の高い地域において、当該物件と同様の取引が行われている場合に有効であること、また、評価を行う鑑定士により結果に差が出やすいなどの特徴があります。

売却時にかかる費用

税金

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションの売却によって利益が出た場合に発生する税金です。マンションの売却価格が購入価格よりも高かった場合に課税されます。逆に、売却価格が購入価格よりも安かった場合は、譲渡所得税は発生せず課税されません。

譲渡所得税の計算は、以下の通りです。

• 譲渡所得税額=譲渡所得×税率

税額計算の前提となる譲渡所得の計算式は以下の通りです。

• 譲渡所得=譲渡対価－(取得費＋譲渡費用)

譲渡対価はマンションの売却金額を、取得費はマンションの取得にかかった費用の総額を、譲渡費用はマンションの売却にかかった費用を、それぞれ意味しています。

印紙税

印紙税は、マンション売却の際に取り交わす契約書や領収書に貼付する「収入印紙」の代金のことです。収入印紙には署名や印鑑で「消印」が押され、これをもって行政事務における手数料と納税に用いられます。税額はマンションの売却価格によって異なりますが、以下を参考にしてください。

印紙税の負担者についての規定はなく、売主と買主が話し合って負担者を決めることができます。

登録免許税

登録免許税は、不動産の売買に伴って行われる所有権の登記において、国に納める税金のことです。登記手続きを行う際、登記所にて納付します。税額は「固定資産税評価額×税率」の式で算出され、税率は登記の種類によって異なります。

土地の所有権移転登記は2.0％、建物(住居用家屋)の新築における所有権登記は0.4％、中古住宅の所有権移転登記は2.0％となります。

消費税

消費税は物件の種類によって、また売主が事業者であるか個人であるかによって、課税の対象・非対象が決まります。まず、物件の種類では、建物は消費税の課税対象になり、土地は課税非対象です。このうち、建物の消費税は売主が事業者の場合は課税対象ですが、売主が個人の場合は非対象となります。よって、マンション売却では、売主が個人であれば消費税はかかりません。

一方、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税が課税対称です。手数料は「売買代金×3％+6万円」の式で求まりますが、この金額に対して消費税が課税されます。

その他経費

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼してマンションを売却した際、不動産会社に支払う成功報酬のことです。費用の内訳には、物件の広告掲載費やチラシ作成、ポストへの配布代などが含まれています。仲介手数料の計算は「売買価格×3％+6万円(+消費税)」の式で算出され、それぞれの売買価格を当てはめて計算します。宅地建物取引業法で定められている、仲介手数料の金額は以下の通りです。

上記金額はあくまで「上限」であり、定められた範囲内で金額は自由に設定できます。取引によっては仲介手数料が半額になったり、無料になるケースがあることも知っておくといいでしょう。

ローン解約手数料

ローン解約手数料は、住宅ローンが残っているマンションを売却する際、一括繰り上げ返済するため銀行に支払う手数料のことです。繰り上げ返済には「一部」と「一括」があり、一部繰り上げ返済では、手数料がかからないケースがほとんどですが、一括繰り上げ返済の場合はほとんどのケースで手数料が発生します。金額は金融機関によって異なりますが、安いところだと5,000円程度、高いところだと3万円前後かかる可能性があります。

要返還敷金

要返還敷金は、マンション売却の際、マンションのオーナー(貸主)が借主(入居者・テナント)に返還する敷金のことです。返還すべき敷金の金額は、借主の戸数や物件ごとの契約条件によって異なります。マンション売却に伴うオーナーチェンジの際、賃貸借契約期間が残存している借主の敷金については、当該借主から預かっている敷金を、新オーナーへ継承することになります。この引継ぎを忘れるとトラブルの元になるので、注意が必要です。