サブリースの違約金

サブリースは物件を管理会社に貸し出すことで賃貸管理を行ってもらうものです。管理の手間が省けるメリットから契約を結ぶ方がいる一方、家賃の引き下げなどで十分違約金が得られなくて解約を検討する方もいます。しかし、サブリースの解約には違約金が発生するなどトラブルが起こる恐れがあります。ここでは、サブリースの違約金について気になる情報をまとめました。ぜひ参考にしてください。

サブリース違約金とは？

サブリースは、オーナーが不動産会社などに物件を貸し、それを入居者に転貸する仕組みです。オーナーは管理業務を一任できるだけでなく家賃保証を受けられるメリットがあります。

サブリースは長期のスパンを想定した契約となっています。そのため、途中で解約しようとすれば違約金が発生するのが一般的です。違約金はペナルティとして家賃の数カ月から1年分を支払うのが相場です。アパートやマンション1棟分のサブリースとなればかなりの高額となるため、途中解約を困難にしています。

違約金が発生する主なケース

サブリースの違約金が発生するのは、主に以下のケースです。

• 契約期間内に解約した
• 解約に正当な事由がない
• 物件改修や売却目的で解約を希望する

サブリースには契約期間があり、最低保証期間内での解約は違約金の対象となります。また、法的に認められる正当事由（自己使用や老朽化）などがない場合も違約金の対象です。

また、オーナーが自己都合により物件を売却するためにサブリース契約を終了することも違約金の対象となります。物件改修・リフォームはサブリース会社が指定した業者で行うことが多いため、費用が割高になる傾向にあります。それを理由に解約することも、違約金が発生する要因となる恐れがあります。

違約金の金額相場と計算方法

違約金の金額相場は、家賃の6か月～12カ月分となっています。ワンルームで家賃が月額10万円であれば、60万円～120万円が目安です。

また、残存契約期間によって違約金が決まる場合もあり、その場合は（残契約期間月数 × 月家賃）× 係数（1.0～1.5）の計算式を参考にしてください。

ただし、違約金は契約によって決まるものであるため個々のケースで異なります。物件立地や契約年数によっても左右する場合があるため、一般的な相場を把握して高額になりすぎていないか確認することが大切です。

違約金を回避・最小化する方法

違約金を回避するためには、まず契約書の内容を確認することが大切です。解除条項や違約金の上限設定があるかどうか、二重請求の可能性なども含めて確認してください。また、サブリース契約を結んだ直後（契約後8日以内）であればクーリングオフを活用して、無料で解約することができます。

解約に正当事由があれば、違約金の支払いを回避できる可能性があります。正当事由として判断されるのは、主に以下のケースです。

• 建物の老朽化、建て替え
• オーナーが自分自身で住む
• ローン返済が難しくなった

弁護士などの専門家に相談することで正当事由や証明するための資料集めなどアドバイスを受けることができます。

買取専門業者に相談してサブリースの解約サポートを受けるのも良いでしょう。

ワンルーム売却時の注意点

サブリース中のワンルームを売却するときには、家賃を安定して得られている点が評価されて査定がアップする可能性がありますが、違約金を支払うことより得られる利益が少なくなる可能性もあります。

また、サブリース会社との調整が欠かせないためスムーズな売却を行うためにはサブリース解約実績が豊富な仲介・買取業者を探すことが大切です。売却後のトラブルを避けるためにも、サブリースに精通した不動産会社を選びましょう。

サブリースの解約で違約金発生を避けるためには専門家のサポートが大切

サブリースは契約途中の解約は違約金が発生する恐れがあります。家賃の6か月～12カ月分を支払うのが一般的であることから、高額な支払いが必要です。正当な事由があれば違約金の発生を避けられる可能性がありますが、正当事由を示すためには専門家のサポートが必要となるでしょう。まずはサブリース契約に精通した不動産会社や解約実績のある業者を探し、相談してみましょう。